Die Cashflow-Immobilie

Was nützt eine Cashflow Immobilie Dir und deinem Investments?

Was ist realer Cashflow und welche Strategien kann man damit für sich wählen? Wie berechnet sich der Cashflow? Was sind die harten Kriterien um eine Cashflow Immobilie zu erkennen? Ist das Investment in Cashflow Immobilien besser als das Investment in Buy and Hold Objekte?

Cashflow eine Definition

In Kundenberatungen fällt es Fachleuten immer wieder schwer die Fachbegriffe draußen zu lassen auch mir geht es oft so. Der Begriff Cashflow Immobilie sollte m.E. nach nicht dazugehören, bildet eine Cashflow Immobilie doch meist das Fundament für finanzielle Unabhängigkeit. Mehr noch, jeder sollte eine haben.

“Cash flow is cash and is a fact. Net income is just an opinion”

Cashflow sind freie liquide Mittel. Nach Abzug der Kosten auf dein Einkommen bleibt ein Betrag den du zusätzlich zur Verfügung hast. Geld was in der Verwendung frei ist und z.B. gespart oder investiert werden kann. Bei Cashflow Immobilien im besonderen handelt es sich um ein Zusatzeinkommen durch Mieteinnahmen das das alte Einkommen substituiert, weitere Investitionen ermöglicht oder den finanziellen Spielraum erhöht. Behalte bei einem bitte einen Satz immer vor Augen: Cashflow vor Rendite!

Jede Menge Cashflow und was nun?

Eins möchte ich vorweg sagen, Cashflow ist wie eine Sucht. Wenn Du einmal damit anfangen hast in CF Immobilien zu investieren, dann hörst Du so schnell nicht auf. Halte dich an deinen Plan: Wieviele Immobilien, welcher Betrag? Du hast noch keinen Plan? Dann setzte dich hin und analysiere deine Kosten. Was kannst du dir heute leisten? Was möchtest du dir zusätzlich leisten können?

Diese ersten Immobilien sind die Basis für weitere Investments. Das komplette Gegenbeispiel für eine CF Immobilien ist das eigengenutzte Eigenheim.

Wenn Du neben deiner Arbeit dir ein zweites Einkommen aufbaust und damit sogar mehr verdienst als in deinem eigentlichen Job, dann wirst du schrittweise frei. Schnell wirst du zum Nachdenken gelangen und das Thema Rente ist für dich auch kein Problem mehr, die Lösung hast du schon selbst gefunden.

Mit dem neuen Einkommen steigt dein Investitionsrahmen bei deiner Bank, dein Risikobewusstsein ändert sich. Du kannst auf die Cashflowstrategie aufsetzen und z.B. Immobilien flippen, d.h. günstig einkaufen und teuer wieder verkaufen. Du kannst deine Cashflowstrategie ausbauen, finanziell und steuerlich optimieren. Egal was du tust du hast nun die Verantwortung und Macht über dein Leben. Mehr als je zuvor.

Wie erkenne ich auf den ersten Blick eine Cashflow Immobilie?

In Inseraten und Immobilienangeboten sind meist die Einnahmen in Form der Miete ausgewiesen. Diese ist dann ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Kennst du deine Ausgaben? Wie bereits definiert ist Cashflow, das was von den Einnahmen nach Abzug aller Ausgaben übrig bleibt. Wenn du als deine Ausgaben kennst und mit dem neuen Immobilienangebot die Einnahmen erfährst, hast du schon alles was du brauchst um den Cashflow zu bestimmen. Natürlich kann man detaillierter betrachten und z.B. das Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil) von der Mieteinnahme abziehen. Bei der Fülle an Angeboten ist folgende Empfehlung eine erste grobe Sortierung.

Gern möchte ich dir ein Beispiel geben:

  • Mietrendite (Mietennahmen im Verhältnis zum Kaufpreis): 6 %
  • Zinsen: 2 %
  • Tilgung 2 %

Der Cashflow beträgt hier 2%. Das ist sicherlich genug um die Steuern, Rücklagen und Investitionen zu bedienen. Dieser Überschlag sollte groß als Aussage reichen ob es sich lohnt die Immobile weiter zu betrachten. Natürlich spielen nun Rücklagenkonto, Hausgeld, Einkommenssteuer und Eigenkapital eine Rolle. Wenn der Cashflow von 2% aber nicht gegeben ist, dann solltest du wohl weiter suchen. Klare Gegenanzeige sind Immobilien mit sehr guter Lage und einer Nettorendite die kurzfristig und nachhaltig auf die Wunschrendite angepasst werden kann.

Cashflow vs. Buy and Hold

Was ist denn nun besser? Beides. Meiner Meinung nach gibt es keine wichtigere strategische Entscheidung als die Diversifikation. Stell deine Einnahmen auf viele Standbeine. Für beide Strategien gibt es die richtige Zeit und sicherlich sollten Cashflow als auch Buy and Hold Immobilien ins Portfolio. Wenn dein Einkommen hoch ist, du lediglich Überschüsse investierst und den Rahmen bei deiner Bank gezielt nutzt, dann kannst du mitunter auf Cashflow Immobilien verzichten. Stellt sich an dieser Stelle dann nur noch die Frage, “Ist die Cashflow Immobilie der geheime Turbo für deine Strategie?”.

 

FAZIT: Wenn auch Du dein Investment auf sichere Beine stellen möchtest und die Cashflow – Strategie für dich passend scheint, dann freue ich mich auf deine Fragen und Kommentare. Solltest du noch auf der Suche nach der optimalen Strategie sein, dann empfehle ich dir mein Handbuch: “Wie finde ich die für mich passende Immobilienstrategie?” Ich bin damit noch nicht ganz fertig und halte dich aber gern auf dem Laufenden. Du kannst dich am Ende dieser Seite dafür eintragen und ein Exemplar reservieren.

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